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【家賃保証】「倒産するかもと言われ情けで家賃減額」 レオパレス21、賃貸オーナーが集団提訴



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1: 海江田三郎 ★ 2017/03/28(火) 20:53:29.88 ID:CAP_USER
http://diamond.jp/articles/-/122535
管理戸数約57万戸、賃貸オーナー数約2万7000人を誇る、賃貸不動産大手のレオパレス21。2008年のリーマンショックで 一時は経営難に陥ったが、その後は業績も回復し、再び存在感を強めている。そんな同社に怒りの声を上げるオーナーらが二つの 裁判を起こした。いったい何が起こっているのか。(「週刊ダイヤモンド」委嘱記者 大根田康介)

3月14日、名古屋地方裁判所で行われたある裁判には30人近い傍聴人が列席し、法廷は緊張感に包まれていた。
 その裁判とは、昨年11月25日付で提起された、賃貸不動産大手のレオパレス21が展開する「家具・家電総合メンテナンスサービス」にまつわる集団訴訟だ。
 原告は物件のオーナー129人。中心となるのは、代表の前田和彦氏が愛知県名古屋市で2014年1月に設立した「LPオーナー会」。
元はレオパレスの信奉者だったという前田氏は、「同社は契約を軽視している。家具・家電メンテナンスが適正ではなく、やらずぼったくりだ」と憤りを隠さない 。なぜ、ここまで両者の関係がこじれたのか。経緯を説明しよう。


実はこの家具や家電は、図のように、原契約ではオーナーが所有し、レオパレスが修繕などの「保守業務」を行う。
そして新築から7年経過後は所有権がオーナーからレオパレスに移り、「レンタル業務」として引き続きメンテナンスを行うというものだ。
 これが「家具・家電総合メンテナンスサービス」と呼ばれるもので、オーナーはレンタル業務に対し 1戸当たり月2000円、仮に30戸なら年間72万円のサービス料を同社に支払っている。
 ところがだ。前田氏は、半年に1回手元に届くメンテナンス報告書を見て、7年たっても新品に交換されていない家具・家電の存在に気が付いた。
 新品の家具や家電の方が入居者への訴求力が高いことは、言うまでもない。ましてや、新品に交換されていないにもかかわらず、 サービス料はしっかりと家賃から天引きされているというのだ。
 これでは、オーナー側が怒るのも無理はない。そこで、14年8月から15年4月にかけて家具・家電の入れ替えを何度か掛け合ったが、 折り合いがつかず、家賃から天引きされたサービス料を未払い賃料として約4億8684万円の返還を請求するという裁判を「やむなく起こすに至った」という。
 対するレオパレスの宮尾文也取締役執行役員は、「原契約が実態に合わなくなった。特に家具は造り付けのパターンが増え、 7年たっても入居者がいると入れ替えできなかった」と説明する。
 そのため同社は、15年10月8日付でサービス内容を変更し、変更合意書を作った。だが、これがさらなる波紋を呼ぶ。

変更合意書によれば、当初ひとくくりだった家具・家電を、家具と家電で業務を分け、家具は保守業務に統一し一括借り上げ契約期間中はオーナー所有として扱う。
 宮尾氏は「どちらでもオーナーの負担費用は変わらない。戸別訪問し、9割以上の方に了承していただいた」と言う。一方の前田氏は、 「この変更はわれわれとの話し合いが解決していない中でなされて不自然。中身を理解しないまま合意書に押印した人もいるはず。
またオーナーに所有権があると、減価償却処理で除却処理ができず税務上支障を来す」と訴える。
 両者の主張が平行線をたどる中、今年2月22日に愛知県の男性が、同社を相手取り裁判を起こした。
 この男性は20戸のアパートを建て、05年1月に同社とサブリース契約を結んだ。契約書には「家賃は当初10年間は不変」との記載があったにもかかわらず、 08年のリーマンショックで同社の経営が悪化した際に、10年未満で家賃減額を求められたという。
 そこでLPオーナー会が特別部会を立ち上げ、簡易裁判所の調停で解決を目指したが、折り合いがつかず、同部会代表者が訴訟に踏み切った。
今回の請求金額は約81万円だが、同じ境遇のオーナーが他に100人以上おり、こちらも集団訴訟になりそうだ。
 この件について前田氏は、「同社から倒産するかもしれないと言われて、情けで合意したオーナーも多い。業績が回復したのに家賃が回復しないのは解せない」 と話す。一方の宮尾氏は、「家賃相場が回復していない地域もある。外部から入手した客観的データも使い、適正な家賃交渉をしている」と正当性を主張する。
 この二つの裁判を同社はどう乗り切るのか。賃貸不動産業界に及ぼす影響も含めて注目される。

引用元:http://potato.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1490702009/




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【不動産】東京圏「住宅地価格」下落率ランキング、ワースト1位は柏市 「交通アクセスの不便さ」が原因か



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1: 海江田三郎 ★ 2017/03/30(木) 07:50:09.93 ID:CAP_USER
https://zuuonline.com/archives/144613

10位 横須賀-33 (神奈川県)
公示価格の下落率ワースト10位にランクされたのは「神奈川県横須賀市荻野230番28」で、前年の1平方メートル当たり9万円を7.2%下回る8万3500円となった 。同地は三浦半島の先端近くに位置する横須賀市にありながら、京急久里浜線からのアクセスが悪く、車を持たない人はどうしても不便さを感じざるを得ない。

9位 横須賀-34 (神奈川県)
9位にランクされたのは「神奈川県横須賀市林5丁目673番18」で、前年の8万3000円を7.2%下回る7万7000円となった。
同地も10位の荻野地域と同様に、横須賀市の中でも交通アクセスが劣後する地域にあたる。

バブル期には郊外に広い土地付きの一戸建てを求める傾向がみられていたものの、少子高齢化のトレンドの中で、 交通アクセスの不便さはやはり大きなハンデとみなされているのだろう。

8位 野田-23 (千葉県)
8位にランクされたのは「千葉県野田市三ツ堀字灰毛969番147」で、前年の4万4000円を7.3%下回る4万800円となった。
同地は東武野田線の野田市駅からも、つくばエクスプレスや関東鉄道の守谷駅からも距離があり、交通アクセスでも課題が残る。

7位 横須賀-67 (神奈川県)
7位にランクされたのは「神奈川県横須賀市長井3丁目9番483」で、前年の8万1000円を7.4%下回る7万5000円となった。
同地は三浦半島の相模湾側に位置しており、同じ横須賀市でも、10位の荻野や9位の林などに比べてさらに東京からのアクセスが悪くなっている。

6位 野田-31 (千葉県)
6位にランクされたのは「千葉県野田市瀬戸上灰毛字下田232番19」で、前年の4万7100円を7.4%下回る4万3600円となった。
同地も8位の三ツ堀に隣接しており、交通アクセスに難を抱えている。

5位 横須賀-18 (神奈川県)
5位にランクされたのは「神奈川県横須賀市長井3丁目2576番14」で、前年の8万円を7.5%下回る7万4000円となった。7位の標準地番号「 横須賀-67」と同様に、東京からのアクセスの悪さが地価下落の要因となっている。

4位 三浦-6 (神奈川県)
4位にランクされたのは「神奈川県三浦市初声町和田字出口3081番25外」で、前年の7万7500円を7.7%下回る7万1500円となった。
三浦半島の先端に位置する三浦市にあって、京急の三崎口駅からは相当な距離があり、やはり東京圏への通勤には相当な無理がある。

3位 三浦-12 (神奈川県)
3位にランクされたのは「神奈川県三浦市三崎町諸磯字白須1400番4」で、前年の7万円を7.9%下回る6万4500円となった。
4位の標準地番号「三浦-6」と同様、京急の三崎口駅からは相当な距離があり、東京圏への通勤に無理があることが地価下落の要因になっているものと思われる。

2位 三浦-4(神奈川県)
2位にランクされたのは「神奈川県三浦市三崎町小網代字鷺野1325番4」で、前年の6万3500円を8.3%下回る5万8200円となった。
実に、東京圏の住宅地に関する「公示地価下落率ワースト10」のうち、2位から4位までが三浦市の土地だったことになる。
その最大の要素は、やはり交通アクセスの劣後にあると言わざるを得ない。かつての「環境の良い郊外に、ゆったりと住みたい」という願望が、 通勤の不便さに音を上げるサラリーマンが多い現実に覆い隠されてしまった感がある。

1位 柏-5 (千葉県)
ワースト1位は「千葉県柏市大室字張間内1874番201」で、前年の8万7800円を8.5%下回る8万300円となった。
柏市はバブル期には大規模な分譲地が開発されるなど、庭付き戸建ての並ぶ「高級住宅街」のイメージを誇っていたが、 「交通アクセスの不便さ」は、少子高齢化の波を遮る力を持つには至らなかったようだ。

こうしてみると、東京圏で目立ったのは「交通の利便性に劣る地域の下落率の高さ」という点に尽きる。
これから土地の取得を考えている人には、公示価格の傾向にも十分配慮しておく冷静さが必要となりそうだ。(ZUU online 編集部)

引用元:http://potato.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1490827809/




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【金融】不動産向け融資が過去最高に、相続税対策のアパート建設が過熱 日本版リーマンショックの恐れも



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1: 海江田三郎 ★ 2017/03/26(日) 14:11:12.83 ID:CAP_USER
http://www.nikkei.com/article/DGXLZO14524510W7A320C1MM8000/?dg=1

 金融機関による2016年の不動産向け融資が12兆円超と過去最高を記録した。背景の一つが相続対策の アパート建設だ。人口減社会には似つかわしくないミニバブル。まだ局所的とはいえ体力の弱い地域金融機関が 主役だけに金融庁や金融界からも不安の声が上がる。米リーマン危機を引き起こした
サブプライムローン(信用力の低い個人向け住宅融資)問題の「日本版にもなりかねない」(大手銀行首脳)。

引用元:http://potato.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1490505072/




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【国内】都心から郊外に追いやられてきた団塊世代の悲劇、ニュータウンにマイホームを購入もゴーストタウン化の危機



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1: 海江田三郎 ★ 2017/03/26(日) 10:01:31.12 ID:CAP_USER
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170318-00010000-moneypost-bus_all

団塊世代(1947年~1949年生まれの約700万人)が他の世代から嫌われる理由は、 「人数で幅を利かせ、高度経済成長に乗っておいしい思いをしてきた挙げ句、バブル崩壊以降の 負の遺産を下の世代に押し付けている」ということだろう。いわゆる「団塊逃げ切り批判」だ。
 だが、高額療養費の自己負担の上限額がこの8月から引き上げられたり、いわゆる『年金減額法案』が可決されたりするなど、 むしろ人数の多い団塊世代を狙い撃ちにするような制度改正が続く。

 じつは団塊世代が損をしているという実例はほかにもある。そもそも団塊世代は、世間から叩かれているほど、収入面で恵まれていたわけではない。
 国税庁の「民間給与実態統計調査」を紐解く。団塊の世代とその5歳上と5歳下の世代について、
それぞれの年齢ごとの平均給与の推移を見ると、50歳を超えたあたりから、5歳上世代は伸びが頭打ちして 水平に移行する(現状維持)のに対し、団塊世代は急激に下降線を描き始める。
 この時期は、リストラブームを経て、“空白の90年代”の真っただ中、北海道拓殖銀行や山一証券など
金融機関の破綻が始まった頃で、こうした背景から給料が下降していったと推測される。
 生涯賃金で比較すれば5歳上と団塊ではほぼ同程度ではあるが、50代といえば住宅ローンもまだ完済していないはずで、 人によっては子供の大学費用を捻出しなければならない時期だ。そのころにぐんぐん給料が下がっていくというのは、非常に辛い状況だったはずである。

 昭和23年生まれの元会社員(68歳)は、下の世代より恵まれているという批判に対して、こう反論する。
「オレたちの時代は60歳定年だったが、今は65歳まで伸びている。60歳を過ぎれば減額されるにしても、 5年も収入が保証される。定年して会社を追い出された後、バイトで食いつないだオレたちより恵まれているよ」

古くなった家にしがみつくしかない
 都心から郊外に追いやられてきたのも団塊世代だ。
 財団法人ハイライフ研究所の調査から、団塊世代の人口移動を見ると、昭和40年代(団塊15~19歳)に 東京大都市圏で団塊人口が膨れ上がっている。昭和40年には東京で47.3%増、神奈川で37.6%増で、 さらに昭和45年には埼玉、千葉でも団塊世代が増加し、首都圏には全国の団塊世代(20~24歳)の29%が集中している。
 団塊世代が30歳前後になり、結婚し、世帯を持ち始める昭和55年ごろになると、東京区部や横浜市、さらに川崎、 武蔵野、三鷹、多摩で団塊世代が減少し、我孫子、柏、八千代、春日部、所沢、越谷、相模原など、東京30km圏域の新興住宅地で増加する。
 さらに、40歳代になると、団塊人口は横浜、松戸、千葉、市川、船橋、武蔵野などから、 八王子、川越、大宮、浦和、町田、柏、川越、所沢へ移動。さらに、40kmを超える佐倉、東金、蓮田、東松山、加須、鴻巣などで団塊人口が急増している。

 つまり、若い頃に地方から東京へ大量流入し、年を経るごとに、30km圏、40km圏へと追いやられてきたのである。
 誰が一番早く家を買うかで、友人や同僚と争うようにして郊外のニュータウンや新興住宅地で家を買い求めたのは 当人たちの“自己責任”とはいえ、今や高齢化と人口減少で空き家がどんどん増え、ゴーストタウン化の危機に瀕している。
引っ越そうにも家が売れないから、古くなった家にしがみつくしかないのである。 

 それでも下の世代は、「給料にしても年金にしても、俺たちより恵まれているじゃないか」と言うかもしれない。
しかし、団塊世代は下の世代に比べ、教育を受ける機会すら与えられなかった。
 団塊世代が高校受験した昭和37年の高校進学率は64%、大学受験をした昭和40年の大学進学率は17%である。
これが10歳下になると、昭和47年の高校進学率は87.2%、昭和50年の大学進学率に至っては38.4%と4割近くに達している。そして今や、大学全入時代である。
 親から教育でカネをかけられた下の世代と、いきなり社会に放り出されひたすら働かされてきた団塊世代を一律に比較できるだろうか。
そうして働き続けた後にようやく迎えた老後で、年金は減り、負担は増える。
 それどころか、団塊世代が70歳を迎えようとした途端、「高齢者の定義は75歳から」(日本老年学会が提唱)という議論が起こるのである。

※週刊ポスト2017年3月3日号

引用元:http://potato.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1490490091/




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【公示地価】地価「駅からの距離」で明暗 首都圏郊外、軒並み下落



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1: 海江田三郎 ★ 2017/03/21(火) 19:17:18.89 ID:CAP_USER
http://www.asahi.com/articles/ASK3L3DWFK3LUTIL006.html

21日に発表された2017年の住宅地の公示地価では首都圏の郊外が軒並み値を下げた一方、 仙台市の地下鉄の新線沿線が大きく上昇した。いずれも昔からの住宅地。明暗を分けたのは「駅からの距離」だ。

 都心から30キロ圏内にある千葉県柏市大室のニュータウン。約1600戸に約4500人が暮らす団地の一画 は前年より8・5%下落し、全国で最大の下げ幅となった。国土交通省の担当者は「近隣の駅周辺の宅地に需要を奪われ、 低地で近くを流れる利根川が氾濫(はんらん)すれば浸水することも影響した」と話す。

 団地は東急不動産が1980年から1戸あたり平均4608万円で分譲を開始。平均200平方メートルの広々とした敷地で、 住宅の外観は赤れんが塀で統一され、水辺の公園やテニスコートも整備された。
住民の多くは都内の銀行や保険会社などに通勤する30~40代の会社員とその家族だった。

 ただ、国鉄(当時)の北柏駅から約4キロ離れ、路線バスやマイカーを使わなければならない。
30代で購入した竹田徹さん(66)は「当時は若かったので、通勤は苦じゃなかった。緑に囲まれた環境の良さを重視した」と振り返る。

 しかし分譲から40年近く過ぎ、住民は60~70代が中心に。団地内のスーパーは2001年に閉店した。
05年に東京と茨城県つくば市を結ぶ鉄道「つくばエクスプレス」が開業したが、最寄りの柏たなか駅は約2キロ以上離れ、 同駅からのバス路線はない。今では空き家が60戸近くある。自治会事務局長の村上伸二さん(69)は「このままでは過疎化してしまう」と危機感を強める。

引用元:http://potato.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1490091438/




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