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【不動産】賃貸住宅にバブルの懸念・・・相続税対策でサブリース契約のアパート建設が後を絶たず



ph20160905_08.jpeg

1: 海江田三郎 ★ 2016/09/04(日) 09:49:23.76 ID:CAP_USER

 賃貸住宅の建設が増えている。日銀のマイナス金利政策などで住宅が建てやすくなっているためだ。
目先の景気にはプラスだろうが、首都圏を中心に空室も増えているだけにバブルの懸念はないのか心配な面もある。

 国土交通省によると、昨年の貸家の着工戸数は前年よりも4.6%増えた。今年に入っても6月までの累計で前年同期を8.7%上回っている。
好調な賃貸住宅が住宅投資を下支えしている。

 賃貸住宅が増え始めたきっかけは2015年1月の相続税の増税だった。アパートのような住宅は賃借人の借地権と借家権が生じるため、現金や預金、更地の不動産を保有している場合に比べて相続税を課す際の評価額が下がる。

 ここに着目し、節税対策として団塊世代などを中心にアパート経営に乗り出す人が増えている。

 マイナス金利政策で住宅を建てる資金を手当てしやすくなっていることも一因だ。金融機関も一般的な住宅ローンに比べて貸出金利を高めにしやすいアパート建設向け融資に力を入れている。 

 一方で住宅需要が高まっているわけではない点は要注意だろう。すでに全国には820万戸の空き家があり、その半分強は賃貸用の住宅だ。
首都圏を中心に空室率が一段と上昇している。

 それでも新規物件が増えている背景には、サブリース(転貸)方式でのアパート建設があるのだろう。土地を保有する個人などが建てたアパートを、業者が長期間にわたって一括で借り上げる契約方式だ。一定期間、家賃収入を保証する場合が多い。

 新築時には入居者を確保できたとしても、時間とともに空室は増える傾向がある。
その結果、地主に約束していたはずの家賃収入を業者側が大幅に減額したり、契約を解除したりしてトラブルになる事例が、目立っている。
 
 国交省は9月から制度を見直して、地主との契約時に将来の家賃水準などが変わる可能性がある点を「重要事項」として説明するよう、サブリースを手掛ける大手業者などに求める。トラブルを未然に防ぐために必要な措置だ。

 周辺の他の物件は空室が目立つのに、自分のアパートだけは大丈夫と考える方がおかしい。節税が目的だとしても、アパート経営には相応のリスクがあることを土地の保有者はしっかりと自覚すべきだろう。

http://www.nikkei.com/article/DGXKZO06189930Y6A810C1EA1000/ 

引用元:http://potato.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1472950163/







2: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 09:52:36.37 ID:eI3GVAtj
住宅を買える層がいなくなってるから大丈夫

>>2
>住宅を買える層がいなくなってるから大丈夫

その通りだな
せっかく建てても昔に比べると
空き部屋がなかなか埋まらないんだよ

3: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 09:57:10.74 ID:SBfBXnXU
>>1
その相続税対策用の法改正案がもうすぐ国会提出されるから意味ないぞ。
財務省の奴ら税金対策だけは超敏感で超対応早いからw

4: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 09:57:33.23 ID:myL9pqn+
知人のマンションも半分程度しか入居してない
おまけに大島てるにマークされた

5: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 09:57:35.31 ID:XujOJ9CR
この影響で住宅地の地価が高騰してるわけでも、
賃貸住宅の賃料相場が急上昇してるわけでもないのにバブルとかwww
日経の記者とか編集者ってバカしかいないの?

>>5
供給バブルってことだろ
アホはお前
高騰してなくても実態がもっと低いべきなら十分バブル

6: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 09:57:57.20 ID:Dj2LigVs
そして民泊へ

7: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 09:59:27.10 ID:eZl3ppsB
イギリスにエンクロジャーってあってな。

9: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:00:40.89 ID:ECgLycdJ
地元に大学ができてワンルームアパート建てた百姓知ってるけど、ウハウハらしい。
いろんな条件勘案すれば、しっかり儲かることもある。

>>9
5年後は地獄

>>9
そういう所にさらに新規アパートが一気に出来て、古いアパートと貸した先行者のアパートは閑古鳥
という現象は良く起こる

供給過多の時は儲かるのが継続しないのよ

>>9
知り合いの実家も長年そんな感じだったな(過去形

今は払いきれない借金と、代々の土地が半分になったのと、一家離散、職業ドカタに転職
そう条件は変わる

>>9
最近、郊外にキャンパスを持っていた大学が次々に都心回帰したり、キャンパス統合
をしているので、首都近郊では学生下宿用のアパートが空き家だからけになっている

>>9
東京理科大とか久喜キャンパスが東京に移転になって、久喜周辺のアパートは空室だらけになってると聞いた。
しかも1ルームだからこれからも需要がない。大家は頭抱えてるだろうな。

>>9
地震が起きたら借金地獄(実話)

10: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:01:35.81 ID:/pahPsw6
自分が借りてる所は登記取ったら2億の抵当権付いてたけど、
駅徒歩2分でずっと満室。大家の子供がうらやましい。

11: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:02:24.03 ID:a8EEjHqG
アパートの空室率上昇と価格低下は
ほどなくしてマンションにも波及する

13: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:05:54.10 ID:uMBtRkEJ
区内駅から15分地域だけどすでに空き家が目立ってるのに、アパート何件も建ててる。

14: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:06:28.18 ID:bPsJ6t0X
駅近なら全然空き室出ないみたいだけどな

16: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:08:41.16 ID:c604dQcN
オリンピックに民泊で、大丈夫だわな。

17: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:09:52.14 ID:CyVDGdgY
流石に畑の真ん中に建てたアパートはどうかと思うわ

国や自治体のインフラコストを考えても駅近に集約させるべき

>>17
畑の近くということは田舎だろ
田舎だと車移動が前提なので、駅前に作る意味がない

>>22
インフラって言ってんじゃん
畑まで電気ガス下水道通す費用考えろよ
既存のインフラも減らしたいのが今の自治体の財政

>>38
東京とかのような大規模な年じゃない限り鉄道は採算が取れない
インフラを重視するんだったら、住宅地を密集させるだけで十分

畑だったところが宅地として申請できたという事は、行政のモデルではそこは住宅地として想定しているだろ

>>22
いや実際
地方も駅から遠いアパートなんて空きだらけだよ
高齢になれば車も乗れなくなるし、実際車も売れてないでしょ

>>58
地方では80歳でも車に乗っているんだが、施設に入るまで車を運転している人が多いぐらいだ
地方で人口減少以上に車の販売量が減ったという話は聞かんぞ

車が売れていないって何情報よ

>>68
そりゃ80歳でも乗る人はいるけど、乗らなくなる人も少なく無い
少なくとも地方都市のうちでもそうだよw
車が売れてないのも少しググれば分かる
http://www.garbagenews.net/archives/2031049.html

足を無くした人のために地方では巡回バスが増えてんだよ

>>76
巡回バスは赤字続きで廃止になったところも多い
病気とか歩くのにも苦労するレベルなにらないと地方の高齢者は運転やめない

>>83
赤字で潰れたのは公営のでしょ

そりゃあんな運行で職員が800万も取ってれば潰れますがな

>>91
2013年度だけじゃなくて、全体の販売量が減っている年も首都圏だけが下がっていることが読み取れるはずなんだが・・・

地方では車が普通に売れているという結果だろ
軽自動車の販売量が増えているのは、地方の給与が如実に表れているとは思うけどな

18: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:09:56.19 ID:r9b44DnS



埼玉県北部の私鉄の各停しか止まらない街の1LDKアパートを、倉庫として借りている。

2.3万円/月といわれたが、1.5万円/月だと言ったら簡単に折れた。

トランクルームに比べ激安。

もちろん電気ガス水道は止めていて、シャッター閉めっぱなし。

2年たったら、かびくさくなってきたので、今年中に近くに移るつもり。




19: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:11:10.99 ID:ePPT4CtG
そもそもどんなに利回り良くても6-7%だろ
銀行の金利は1-5%
さやが3%抜けても、不動産は毎年1.5%ぐらいの値下がりが起きるし
修繕もかかる

結果が確定するのは20年後だ
不動産投資で財を成すやつなんて居ないんだな

>>19
戦前からの土地もちは仕入れがいらんからな

今から土地買って立てるとかマンション転がすとかいってんのは頭おかしい

20: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:13:25.09 ID:aqjEWfcr
都内で5万円千葉埼玉で月額3万円何てアパートが出てくるね。

>>20
10年前埼玉で54000円で住んでた1Rが昨日見たら32000円に下がってた
しかも半分以上が空き家
少子化やべえなw

>>24
>少子化やべえ

冗談抜きでヤバイよ
大阪近郊に住んでるけど、駅近くの一等地にも
雑草まみれの廃屋がけっこうあるからな

>>20
それくらいなら外人が住むねw
静岡だけど、半分が外人のアパートはざらにある

23: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:20:45.38 ID:89Q1oUas
子や孫に借金(住宅ローン)残すだけだからバカらしい

25: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:21:14.59 ID:EGjQPsKN
相続税は100%に汁

26: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:23:05.66 ID:ml3A7l//
大東建託

28: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:26:04.31 ID:ml3A7l//
一定期間、家賃収入を保証?
建設費に上乗せされている、
詐欺的商法

29: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:28:29.41 ID:j+8TSpvM
>サブリース(転貸)方式でのアパート建設があるのだろう。
>土地を保有する個人などが建てたアパートを、
>業者が長期間にわたって一括で借り上げる契約方式だ。
>一定期間、家賃収入を保証する場合が多い。


ウソ乙
「家賃収入の額は問えませんが
それが1円でも、お金を貴方に払うことは保証します」 だろwww

サブリースだって 
数年ごとの賃料見直しが絶対存在するはずだから。

30: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:29:36.01 ID:oWEMw89+
駅から徒歩20分駐車場なしとかなぜ建てたのか分からん物件あるよな

>>30
うちの会社の近くは駅から20分ちょっとかかるからアパートがいっぱいあって中にはどう見ても駐車場足りないだろうと一目見てわかる
アパートがあって調べたら案の定駐車場無しで貸出募集だった
いくら家賃低くてもこんなとこ借り手あるのかねと思う

33: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:30:17.74 ID:8r4ZfmF4
民泊施設にすればいい。
東南アジアの人や南米の人には日本のホテルは高すぎる。

34: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:31:23.23 ID:4p0MMpsc
サブリースは、借り上げ側の大企業が賃借人となり家賃を牛耳れて大家にとって最悪と聞いたが。

35: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:32:57.78 ID:lnm84AGS
儲かるんだったら土地貸してやるから自分の金で建てろ言うたれ

36: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:33:19.19 ID:jAFW6D6E
地方の県庁所在地だが、大東含め東西南北アパートにか混まれてしまったが、築年数が古い物は半数位以上生活保護者って感じ。

>>36
生活保護で貸してくれるのか?

>>175
築年数が古く敬遠されるような物件オーナーにとって、
収入が保証されている生活保護者は喜んで貸してくれるよ。

37: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:33:32.70 ID:kWkrl5au
新築のうちはほっといたって入居者はいるんだ
その新築プレミアム期間だけ家賃保証されても意味が無いどころか
利益をプレゼントしてるだけじゃ

39: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:34:04.25 ID:lZGT8hlL
移民受け入れ圧力の一番大きな部分がここだったりする。

>>空きアパートにひとをいれたい。

40: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:34:16.15 ID:MaqychpY
アメリカ発のサブプライムローン→リーマンショックみたいに
サブリース乱発→数年後バブル崩壊で日本発世界恐慌が発生してまう

41: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:34:30.80 ID:MgZ0sSnn
金持ちの話だからな。
1億持ってる老人が1000万や2000万損した所で屁でもないしな。

>>41
最近のプレハブなのに見てくれマンション並のは建築費1億以上下手すりゃ2億だろ
死んでローン返して何も残らず
あるいは残債で相続放棄
それも又吉

42: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:34:50.16 ID:ihQM8FTl
うちの賃貸も一括借り上げだけど下の部屋はひどい時には半年くらい
空き室のままの時がある
この前その部屋の募集みたらいつのまにか保証人不要物件になってた
そのぶん新築時よりも家賃高くなってる

43: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:36:23.25 ID:YOhmzrAv
需要があるのは防音性が高い賃貸住宅じゃないの?

44: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:38:43.42 ID:njCrCFLP
空室20%以上なら値下げが始まる。

45: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:41:02.94 ID:j+8TSpvM
そして、昨今は甘言に乗せられて乱発されているので
本当に立地の良い場所でない限り
空室が発生する。平均空室率はおよそ30%らしいな。

15: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:08:29.99 ID:JftVefBx
相続税を数百万節税するために数千万のローン組む、とかあほか。

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