当ブログについて

WMS

管理人:WMS
政治・経済・金融を中心した2chまとめサイトです。

相互RSS・リンク歓迎です。 依頼フォームよりご連絡ください。


このサイトの全記事一覧

最新記事
最新コメント
ページ内人気記事
カテゴリ
月別アーカイブ
アクセスランキング
アクセスカウンター
他サイト様人気記事
 
 

【不動産】アパートの「造り過ぎ」はなぜ止まらないのか 空き家だらけになる未来を放置すべきでない



ph20170419_33.png 

1: まはる ★ 2017/04/18(火) 20:05:57.84 ID:CAP_USER
アパートに対する過剰な融資に向けられる目が日に日に厳しくなってきている。日銀が2月9日に発表した「貸出先別貸出金」によると、金融機関による不動産向け融資は70兆3592億円、前年同月比約7%増と過去最高を更新したが、そのうち31.5%を占めるのは「個人による貸家業」。つまり、個人による不動産投資、アパート経営への融資が、この2年ほど高い伸びを示してきた。 

相続税増税が大きな引き金に

背景には、2015年の相続税増税に伴う地主の節税需要がある。更地の上にアパートを建てれば、相続税評価額は大幅に下がる。さらには金融機関による貸し出し競争も激化している。貸出先候補の大手企業は、手元資金が豊富なうえに資金調達の手段も多様化し、需要は限定的だ。また、本格的景気回復が見込めない中、中小企業への融資は慎重にならざるをえない。そこで土地を担保にでき、いざとなれば回収を見込める可能性の高い地主層へ、白羽の矢が立ったのだ。

タス社のレポートによると、首都圏アパート(木造・軽量鉄骨)の空室率TVIは、2015年春には30ポイント程度だったところ、2015年以降急激に伸びはじめ、2017年1月には神奈川県約38ポイント、埼玉県・千葉県は35ポイント弱へとハネ上がった。「新築アパートがどんどん建っているけれども、入居がない」ということを示していると見ればよいだろう。
家賃保証は、本当に機能するのか?

実際に、首都圏郊外では、完成しているにもかかわらず入居率が50%、70%にとどまるアパートが散見される。ところが、こうした状況であっても地主は直ちに困ることはない。一定期間の「家賃保証」が付いているからだ。これがいわゆる「サブリース契約」と呼ばれるもので、建設事業者がアパート全体を相場家賃の80~85%程度で借り上げている。

しかし、この保証は未来永劫続くはずもない。たとえ「30年保証」と大きくうたわれていても、期間中の家賃は景気動向その他社会情勢の変化に応じて見直される。こうしたことは契約書をよく読めばわかるはずだが、営業の現場では「絶対に安心だ」「家賃は下がらない」といったオーバートークが繰り広げられることも多いため、地主はそれを信じて契約してきた。

こうした事態を受けて国土交通省は、サブリース契約のあり方について見直しを行い、そのリスクをより明示的にするよう通知を行うなどしてきた。しかし、さしたる効果はなかったようで、今年度はサブリース契約のあり方について再度見直しを行うとしている。

総務省の「住宅・土地統計調査」によれば、2013年時点におけるわが国の空き家は820万戸だった。あれから4年が経過し、すでにわが国の空き家は1000万戸を突破しているはずだ。さらに今後、団塊の世代を中心とした人口ボリューム層は一気にいなくなる。

そうした局面では、空き家の増加は加速する。野村総合研究所によれば、たとえ新設住宅着工戸数が減少しても、それを上回るスピードで世帯数の減少が見込まれるため、2033年の空き家数は2000万戸を突破、空き家率は30%を超えると予想している。

しかし、そもそも日本の住宅政策は、なぜこのようなことになってしまったのだろうか。イギリスの空き家率は3~4%、ドイツ1%前後、アメリカでも11%弱にすぎず、増加傾向にあるわけでもない。シンガポールは5%弱だ。わが国の空き家が増加する最大の理由は、とりもなおさず「新築の造りすぎ」にほかならない。

OECD(経済協力開発機構)に加盟できるレベルの、いわゆる普通の国の多くが「住宅総量目安」「住宅供給目標」といった指標を持っている。総世帯数、総住宅数や住宅の質の現状を踏まえ、今後5~10年間にどの程度の住宅を壊し、新築を建設するかという目安である。この目安に合わせ、税制や金融をコントロールしつつ、各自治体レベルで都市計画を設定する。だから無尽蔵に空き家が増えることはない。
景気対策のために需給を無視

ところが、日本にはこうした目安がいっさいなく、ただ景気対策としての住宅政策が行われてきた。新設住宅着工戸数が減れば景気の足を引っ張るとして、つねに新築住宅促進政策が過剰に行われてきたのだ。全体計画が存在せず、住宅数について誰も管理していない状況なのだから、空き家が増えるのも当然だろう。高度経済成長期には、ただただ新築の建物を造りまくればよかったが、もはや必要以上に造る意味はないどころか、空き家といった課題を生み出すフェーズでは、市場全体のコントロールが必要なはずだ。

http://toyokeizai.net/articles/-/166067

引用元:http://egg.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1492513557/






2: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:10:40.49 ID:6Vyv49Xt
相続税が評価損になるからだろうけど、
アパートが建ちまくった後に税制改正で評価損なくなるんじゃね?
今は金融庁に国民が泳がされているだけとか。

3: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:13:21.91 ID:X1eDjgmK
うちの田舎町も特定の会社のアパートが急激に増えた!!
将来どーすんだこれ

6: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:16:16.67 ID:LIEnFuHi
サブリースは業者が有利な契約って
何十年も前から言われてんだから、自業自得だろ。

78: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 21:24:45.62 ID:gG0KnGVL
>>7
だよね。
ちょっと前までは独身高齢者を受け入れてくれる
賃貸は少ない上に、家賃割り増しとかあったみたいだけど
(だから持ち家が必要だった)
これからは高齢者でも安価に借りられるようになると
思われる。

賃貸派の人には朗報 

9: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:18:27.55 ID:mK37fYX9
給与と家賃のバランスが悪い
だから子供が生まれない

10: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:20:55.77 ID:5ZPopFHX
空き家が多いのはわざわざ金をかけて潰さないってだけで、
人が住もうと思えるような物件は人が入ってるよ。

12: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:21:33.36 ID:0HwdEhJ0
中国の鬼城みたいなもんで計画倒産だな
作ることで益を得る奴らがいる
あとはどうなろうが自分さえ儲かれば知ったこっちゃないってこと

13: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:21:52.02 ID:A2uZ9+5h
そんなもん

URが中・低所得者向けの単身・核家族用
集合住宅を全員が入れるよう作ります

と宣言すりゃ無意味だと分かって作るの止めるよ

15: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:22:12.59 ID:ArjXswS/
全国的にそうだが、松山は特にすごいぞ
ただでさえ供給過剰で賃貸は空き部屋だらけなのに新築ラッシュ
その上駅周辺にタワマンがボンボン建ってる
家賃の相場下がりまくりだ

19: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:23:31.25 ID:EmPnbTVB
バブル期にできた築30年以上は全部消えればいい

汚いし衛生面で悪い

今はアパートの新陳代謝が始まったるんだよ


築30年以上が無くなればちょうどいいくらいになる

20: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:25:38.82 ID:zzZ3lSzV
>>19
ほんとそれ。誰も住んでない廃屋を空き家って呼ぶのやめろよ。
役人はもうちょっと頭使って考えろ。
潰すべき建物を潰せる環境を作れ。

22: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:25:55.71 ID:vlLCTMSZ
国策だろ。
都心部の地価の高い所に賃貸マンション作っている。

家賃が一般給与所得者ではとても払えないような家賃になるとおもうが
ニートだかリートにするんだろうか、安倍さんが金流してるから行き場がなくて
やっぱり、株と不動産になる。

24: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:27:49.52 ID:/9jepM42
貧乏人は心配するな
相続のときだけ建てて壊しても十分ペイする
コレが問題なんだよな

>更地の上にアパートを建てれば、相続税評価額は大幅に下がる。

32: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:33:27.57 ID:F+gwNwQH
住宅を借りる側としては供給過剰で家賃が下がるのはありがたいと思うけど
いくらなんでも過剰供給すぎるね
空室が増えるとマンションやアパートがゴーストタウンになってしまう

39: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:39:44.29 ID:1KtbMCig
さっさと総量規制しろや

40: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:44:31.59 ID:TUeE9w8V
大手不動産会社がちゃんと試算して作らないのが悪い
弱小を潰す気でやってるとしか思えない建築速度

41: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:45:53.03 ID:1KtbMCig
>>40
弱小というか将来ゴーストタウン作る目的としか思えん。さっさと建築制限しろや

43: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:48:46.41 ID:3V+wHQQo
「アパート経営のススメ」って、ある意味、合法的なオレオレ詐欺だよ

小金持ちの年寄にたかってくる
ボケてると、すぐ引っかかる

45: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:50:20.26 ID:jIjE1Z7g
中古住宅に適正な価格がつかないから売れない。
(中古住宅が高すぎる。)
いまだに中古住宅は前例主義とか今までの感覚で価格を決めている。
(売主と不動産屋が売りたい価格で価格を決めている。)
収益還元法で適正価格を出さないから、中古なんか誰も買わず、新築を選ぶ。
そして空き家が増えていく。

53: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:54:08.08 ID:x5zgOFyQ
ぶっちゃけ少し前に流行った太陽光発電屋さんの方が
悪徳アパート屋さんよりよっぽど地主のこと考えてたわ

58: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 21:00:15.12 ID:hsMI4Hcx
大東建託のモデルケースだと、
地主は評価額1億円の土地の相続税350万円の節税のために7千万円の借金してるから

何年か後で契約書内の「やむを得ない事情による値下げ」にうんと言わざるを得ない
交渉力はゼロ

良くやるわ

66: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 21:14:53.51 ID:Thf1rtYR
ボロアパートや管理出来てないゴミ屋敷、空き家は景観を損ねて周辺の地価を下げ
防災上の弱点でもあるから公共の福祉に反してる。
景観規制と称して税金を課せばいいよ
ついでに慢性的な渋滞の原因となってる細い道路沿いにも税金を課せばいいよ

68: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 21:16:44.21 ID:PUoiFMjH
借金払えなくなって手離し
抵当で銀行が持っていくが買い手つかず
不良債権になるのが目に見えてる

77: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 21:23:48.47 ID:zMu/A7Ie
そら、不動産屋とそれに結託してる土建だか工務店だかは
造らせちゃえばこっちのもんだと思ってるからね
払えなけりゃ奪い取るだけだし
起業・開業のコンサルなんかも同じよ

81: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 21:26:57.90 ID:IJXxgrzI
人生それぞれのタイミングがあるんだろうけど、
わざわざこの高値で先行き不透明な時期に買わなくてもよいのになぁと、
知人を話をニコニコ聞きながら疑問に思う。
維持費高いしリセール厳しいし、
別に小梨で転勤もあるから賃貸でいいやとのんびり思考する。

105: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 21:56:14.30 ID:OgNQ2fhg
田舎はアパート都会はパチ屋
相続税利権で笑っているのは日本人ではありませんでした

107: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 21:57:04.84 ID:RuLpD91O
とはいえ、親がただ複数土地持ってるだけで
何千万も相続税払わなきゃならないんだぞ。
うちは田舎だが、親が何個か土地もってるだけで相続税が3000万円も来る。
この年になって、もう一軒持ち家購入するような金はない。
親になんとかして、税金対策してもらわないと俺も嫁も子供も破滅してしまう。

とはいえ、相続税対策にアパート建てるならやはりサブリースは必要になるわ

115: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 22:06:13.71 ID:F+gwNwQH
>>107
不要な土地なら全部売ればいいし、
田舎で売り手が居ないなら相続放棄したらいいんじゃないの
そんな田舎で相続税の為に新たな借金抱えて無駄なアパート建てたら地獄だよ

118: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 22:10:44.08 ID:RuLpD91O
>>115
売れるような地形や場所ならうるけど、売れないわ。
戸建の数十坪ですら売れないのに。
相続放棄したら、他の兄弟にいくでしょうが。
放棄したらそれこそ、兄弟の相続税とんでもなくなるるし。
お前、土地なし金無し知識無しだな?

124: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 22:19:08.77 ID:3noakd6h
>>118
値段下げたらいつかは売れるでしょ。
欲は捨てなよ。
地元の建売やってる不動産屋に問い合わせてみなよ。
平米1万円も付かないかもしれないけど売れりゃいいじゃん。

せっかくこのスレ見てるのにアパート建ようなんてよく思えるね・・・

126: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 22:21:16.84 ID:h6vjIoK2
壊すのにも最低数百万かかるだろ

130: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 22:24:00.76 ID:tppTYp2t
造りゃ景気の下支えに多大な効果あるから、為政者の麻薬みたいなもん
規制緩和で馬鹿やった負の事例として後世で嘲笑われるわ

132: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 22:25:55.32 ID:F+gwNwQH
相続放棄じゃなくて物納制度だな
相続税の為に新たに借金を抱えるのはバカげた話
全部処分した方がいい

142: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 22:38:12.48 ID:cOAHhoNr
これも国策だよ

マンション、アパートばんばん建てれば金は回るし、
高齢者が溜め込んで死蔵している金を吐き出させるには絶好の手
収益性が低下しても人が入らないわけではないし、
新築なので当面入居率も何だかんだで悪くない

不良債権化しても、相続の対象になる連中はそれなりに貯め込んでいるので
手持ち財産は劣化しても死ぬほど追いつめられるわけでもない

145: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 22:40:25.27 ID:Srs7p46K
ラビ・バトラは日本の住環境を改善すれば少子化も経済も回復すると言ってたよね
無能な政治家はなんでやらないの?
こんなストレス発生装置のウサギ小屋をいくつも建てても意味ないでしょ

171: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:06:06.28 ID:0HRxnuLk
>>162
日本の民家て使い捨てだから質が悪いんだよ・・・
そんで立て壊すのに金かかるし更地購入して建てたほうが安いのよ

163: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:01:26.98 ID:G9lGWH1j
お前ら国が空き家でも税制優遇するから取り壊ししないんだろうが
空き家認定するなら税制優遇やめろよ

167: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:04:25.48 ID:Qs6zVBx2
>>163
あとお金がなくて解体できないというケースが地方では多い。
普通の家でも150万、田舎の大きな家だと300万とかかかるしな。
それで解体しても1円にも売れない。

164: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:02:10.42 ID:gc57W4fm
日本は一戸建てにしてもアパートにしても
マンションにしてもビルにしてもあらゆる建築がダサい

168: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:04:43.76 ID:oeciBywn
>>164
ほんこれ。
建物ですら使い捨て文化なんだよな。割り箸レベルの。

177: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:10:06.36 ID:Qs6zVBx2
>>168
>建物ですら使い捨て文化なんだよな。割り箸レベルの。
日本は気候条件とか地震とかの関係で建物の使い捨てはまあわからんでもないけど
地方だと土地でさえ使い捨てなんだよ
昭和時代に造成された住宅地がいくらでもあるのに
更地でさえ買う人がほとんどいない
みんな新規造成された住宅地を買う

169: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:04:53.97 ID:ocGt3qUZ
不動産屋が老後はアパート経営だつって、ハメてるからに決まってるだろ。
コンビニ店長と一緒で、搾取されてボロボロになるだけなのにな。

176: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:09:02.53 ID:0HRxnuLk
海外のように不動産は投資で中古市場が充実してて
50年以上の個人住宅が売買されてる

なんてのは
最初の質のいいものを金かけて作らなきゃいけない
しかし日本はゴミ物件で30年もつかえばボロボロになる

183: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:13:49.16 ID:Qs6zVBx2
>>176
自分は海外に住んでたことあるけど建物の質が良いからじゃないんだよ。
自分の感想では外国の建物の8割くらいは普通の日本人の感覚だと
「即建て替えが必要」と思われるレベル
でも新築を建てるのをほとんど禁止されてるような状態だから
中古住宅しか選択肢がないんだよ。

180: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:13:07.27 ID:WpDpKS2x
>>177
日本の住宅地はたいてい、造成時売出時に一斉に同じ年代の世帯が一挙に入る。
だから昭和時代に造成された住宅地なんかいまさら入っても回りは年寄りばかり。
子供の遊び相手もいない。

だから新しく造成されたところに入るのがいい。
たとえ30年後老人ばかりの寂しい街になるとしても。

188: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:16:20.81 ID:Qs6zVBx2
>>180
そのとおりだ。で、自分が買った住宅地も40年後には同じ理由で売れなくなると。
建物は解体するのに150万円かかって更地にしても土地も売れない。
売れない土地が山ほどあるのに新規造成の住宅地が次々に開発されていく。

196: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:20:36.85 ID:WpDpKS2x
>>188
造成地に住宅建てちまう人たちって、すごい楽観的なの。
今後数十年ローンが払えると思ってるし、
40年後はローンは完済年金ウハウハ退職金ウハウハでカネ余ってしょうが無い上に
子供がバンバン稼いで何でも買ってくれると思ってるの。

現実現在は真逆だけど。

204: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:28:52.44 ID:Qs6zVBx2
>>196
うちの地方だと
昭和時代に造成された住宅地で更地が坪5万~10万で売りに出てるのに
みんな新規造成された坪20万くらいの住宅地を買いたがる
立地はむしろ昭和時代に造成された住宅地の方が良いのにだ

ただ地方でも極一部に高値で取引されてる住宅地がある。
そこは更地が坪25万で売りに出たらすぐに売れる。
そういう場所は築45年くらいの古い建物と最近建て替えられた新しい建物が混在して
住民の年齢構成に多様性がある

坪5万~10万で売ってる古い住宅地はほとんど建て替える人はいない
古家のまま放置されてるか更地になってるかだ

現在新規造成された住宅地は40年後に絶対に後者になると確信してる
もし買うのであれば前者のような住宅地が絶対に良い

179: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:12:37.13 ID:0HRxnuLk
サブリースは基本安普請のアパートしか建てない
サブリース会社は出来る限り安くアパートたてる

オーナーから2億もらって7000万で作る感じ

182: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:13:29.54 ID:iYbmfdvi
税制改革すりゃ一瞬で建設は止むけど
建設側から色々貰ってるから止まらんよな

191: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:18:18.37 ID:WpDpKS2x
お前らの親とかじーさんがアパート経営考えているなら、
まず不動産屋に頼らず自分の足で自分の家の回りのアパートを見て回れと言っといてくれ。

それらのアパートが全室埋まってるか、不動産屋が自分とこに言ってきてるような
家賃で賃貸に出してるか。知り合いがやってたら素直に聞くだけでもいい。

192: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:19:00.10 ID:0HRxnuLk
500万の相続税払いたくないために2億の借金して
サブリースマンション建てて破産した高齢者がTVでてたけど

普通に相続税払えばいいだろ?あほか????


とおもう

201: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:24:50.87 ID:WpDpKS2x
バブル経験しても銀行信用できる奴ってすごいわ。よっぽど金持なんだな。

518: 名刺は切らしておりまして 2017/04/19(水) 13:37:53.30 ID:QrkbpOPd
まぁこの国は家賃が高すぎるからな。
住宅政策が間違っている。
都心部でも2~3万でまともに子供が育てられる住環境がなきゃ
少子化なんか改善しねーぞ。
今は非正規雇用で年収200万円以下の労働者の4割を占める時代。
家賃に4万円以上払うのは苦しい。
でも現状は払わざる負えないから他の消費に回らなく、いつまでも不景気。
周りを見渡せば住んでいない空き家ばかりで経済的損失はかなりのもの。
早く対策しないとヤバイと思うけどな

521: 名刺は切らしておりまして 2017/04/19(水) 13:57:16.19 ID:ZYpOyAZe
古い物件は間取りや断熱、設備がイマイチだし、
これを機にどんどん潰せばいい。

151: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 22:50:46.20 ID:Wafb00sp
でも、相続税って不思議だな。
売れないはずの土地でも税金がかかったりするし、
物納は嫌がるし。
最終手段は、相続放棄なんだが、
他の財産との兼ね合いで難しかったりするし。

153: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 22:54:19.54 ID:Qs6zVBx2
>>151
まったくだ。田舎の土地を相続した人は酷い目に遭ってる。
絶対に売れないし固定資産税はとられるし管理義務はあるし。
せめて自治体に寄贈を申し出て断られた場合は固定資産税を免除してほしい。

関連記事


amazon
     
 
コメント















 管理者にだけ表示を許可する

 
最新記事
 
 
 
 
天気予報

-天気予報コム-
検索フォーム
RSS・SNS・QR
  •  
  • にほんブログ村 2ちゃんねるブログ 2ちゃんねる(ビジネス)へ
QR
為替レート
パーツ提供:FX比較のALL外為比較
アンテナサイト様
相互サイト様
おすすめサイト
人気記事
投票
アンケート
Face book
他サイト様新着記事
はてなブックマーク
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

 
ページ先頭へ HOME