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【不動産】マンションの「局地バブル」はもう崩壊寸前…完成在庫がついに7割超え、買い手も借り手もつかない状況に



ph20170317_38.jpg 

1: 海江田三郎 ★ 2017/03/17(金) 13:37:29.35 ID:CAP_USER
(中略)
 しかし今、この「局地バブル」には崩壊の兆しが見える。

 まず、何よりも新築マンションが売れなくなった。私は、東京23区のうち20区の新築マンションの建設現場を、 1クール3か月という周期でくまなく見て回り、その内容を「資産価値レポート」にまとめてネットで有料頒布している。
最近、その資産価値レポートの中身を最新情報に更新するたび、「完成在庫」の増加が目立っている。
完成在庫とは、すでにマンション建物が完成しているにもかかわらず、売れ残った住戸がある状態のことだ。

 例えば、世田谷区では16年の夏ごろから、販売中の物件の6割強が完成在庫になっている。
世田谷区は都心バブルが最も早く近郊に及んだエリア。さらに、最も遅くバブルがやってきた江戸川区でさえ、 現状で販売物件の7割以上が完成在庫になっている。私はこの資産価値レポートを7年以上も作成しているが、これほど完成在庫の割合が高まったことはなかった。

 つまり、新築マンションが売れていないのだ。
 これは統計数字にも表れている。不動産経済研究所によると、16年の首都圏(東京、神奈川、千葉、埼玉)に おける新築マンションの年間供給は、前年より11.6%減の3万5772戸。契約率は68.8%で、09年以降初めて70%を下回った。
さらに、平均価格は0.5%ダウンの5490万円で4年ぶりの下落となった。
 このように、すでに16年時点で、マンションが「売れない」兆候は表面化していた。

 17年に入って、この傾向はさらに強まっている。その結果、デベロッパーたちはこれまでの強気の事業姿勢を見直し、 今以上の高値で開発分譲する予定だった用地を「塩漬け」にしているのだ。
 その例として分かりやすいのは、江東区の湾岸エリアだ。ここには二つの象徴的なタワーマンションがある。
ともに「東京ワンダフルプロジェクト」という冠を付けられた「スカイズ」と「ベイズ」の2物件だ。地下鉄有楽町線 の豊洲駅からそれぞれ徒歩12分と11分。最近話題の豊洲新市場に近い。
 先に完成したスカイズ(44階、1110戸)は、13年の新築販売時に20年の東京五輪開催決定で注目を集め、短期間で完売した。販売価格は、3LDK(75平方メートル)で5800万円台(坪単価250万円台)。
その後、16年7月に完成したベイズ(31階、550戸)は6000万円台(同260万円台)となり、いずれも強気の価格設定となった。

買い手も借り手もつかない
 スカイズより低層にもかかわらず、隣接するベイズが高値を維持したため、16年の初めには、スカイズの中古価格 が坪単価300万円を超える相場観を形成。実際、このスカイズとベイズからは、大量の売り物件が流通市場に出始めた。
値上がりを期待して投資的に購入された住戸が多かったのだ。
 ところが、政府指定の不動産流通機構「レインズ」の情報に出てくるベイズの成約事例は、17年1月末時点でわずか2件。
多くの物件が売り出されている割に、買い手がつかない状態が続いている。

 つまり、都心などでにわかに湧き上がったマンションバブルは、一部ではすでに崩れようとしているのだ。
 先日、このベイズを賃貸運用目的で購入した男性と話す機会があった。
 「同じマンションで賃貸に出している住戸がたくさんあるため、なかなか借り手がつかない状態だ」と男性は嘆く。
「管理費など毎月のランニングコストやローンの支払いがあるので、やりくりが苦しい。賃料を下げようか悩んでいる」

元の記事を読む
http://www.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20170301-OYT8T50094.html?page_no=4&from=yartcl_page#csidx6dfcb078e92c52b9cf45c8ead0f8958
Copyright c The Yomiuri Shimbun

引用元:http://potato.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1489725449/






2: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 13:38:57.40 ID:OUjHLR8f
え、絶好調ちゃうの

3: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 13:39:19.61 ID:C3eu/8yo
REATってゴミ箱があるだろ

4: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 13:39:44.45 ID:anqkQo5l
民泊用で中国人に売れてるんじゃねえの?

5: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 13:41:10.25 ID:gO3ZvTv1
オリンピックまで待つべきと言われてたのに

7: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 13:42:36.99 ID:+KHtLzem
人口減ってんだよ。中国のバブルも終わりそうだし

8: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 13:42:49.59 ID:LgBYoaAj
さも売れる理由を用意して銀行から金引っ張りださないと
あっと言う間に地所なんか潰れるからな。

賃貸なんかは建設屋に騙されて建てるだけ建てさせられて
オーナー首吊るようただろ。

11: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 13:46:29.68 ID:eqEvMFHT
来年は半値だろ。飛ぶ奴がいるからそっちにつられて

12: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 13:46:54.04 ID:23knGrto
10年後、半額八掛け2割引で現金購入したるわw

15: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 13:49:29.16 ID:ExALgBlc
2020年みんな警戒してるから 
おそらく実際にはそれより早い時期から崩れ出すだろうな
2018年後半くらいか・・

17: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 13:51:24.26 ID:2dKgMao4
買う人、買える人、欲しい人が居ない

20: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 13:56:22.53 ID:Uyy1jQ9O
今回は人口減少して需要が減って
バブルが崩壊するて
ずっと冷静に言ってるからな

21: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 13:57:01.76 ID:UYjSk8Wc
中古買うぐらいなら新築、物と住んでる人が古すぎて面倒

27: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 14:01:07.47 ID:OUjHLR8f
>>21
これはほんと
年寄りにウンザリする
どうせ死ぬから金出さないよとか平気で言う

22: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 13:57:41.85 ID:wRj3O5yp
地方都市では今年に入って、ますます値上がりしている。
中心部の好立地の物件はどれもほぼ完売で販売も好調。

24: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 13:57:49.03 ID:y6qr8yAq
液状化、津波、放射線、中国人同居だしな
今のリゾートマンションみたいにゴースト化、スラム化するね

25: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 13:59:27.07 ID:4rR9s8FJ
タワマンなんて地方の雇用促進住宅団地となんら変わらない。
中途半端なプライド高いリーマンやママ友が多いせいで住みにくいのはタワマン。
雇用促進住宅団地は映画耳をすませばみたいに隣近所がかなり色々世話してくれる。

28: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 14:02:12.19 ID:eqEvMFHT
採算ベ-スだからな
その部屋をいくらの家賃で賃貸に出せるかで
分譲価格は決まる。
もちろん5年~10年で元が取れる計算で
そろばん弾いてみなさい。
決断は早い方がいいぞ。ロ-ン組は

29: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 14:04:43.74 ID:fm2+ykb5
30年以内に70%の確率で南関東大地震来るとか言ってるのに
http://www.asahi.com/special/syutochoka

31: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 14:08:25.31 ID:0Y+3caXy
>>29
東海地震が30年以内に来る来る言われながらゆうに40年経過しちゃったから…

30: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 14:06:49.75 ID:0QQ2Wd/3
相続税対策のタワービル購入が一巡したからな

32: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 14:12:18.51 ID:gwefaM0o
都内だけ上がりすぎたもんな。
売れなきゃ下げる。んで売れるよ。都内は。

地方は無理。

36: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 14:15:38.31 ID:wRj3O5yp
>>32
資材価格の高騰もあるから
マンション価格の値上がりは全国的なものだよ。

地方都市の中心部、80~85平米で5000万~8千万ってとこだな。
先日完売した大手の東北の盛岡の物件でも85平米で6500万~の価格設定。

33: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 14:12:55.99 ID:Ur8Z80ic
来年以降で買うなら強気で鬼の付け値だな。
賃貸でも使えるように、利回り10%以下の物件は買わない方が吉。

不動産屋は利回り6%以下しか回してくれんがな。

34: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 14:13:25.89 ID:eqEvMFHT
マンションの次は都心の高級住宅街だろう。
誰が見ても東京のお金持ちが住んでる道路に幅広のシャッタ-がついてる
住宅は地方ではヤクザが住む家でまったく人気がない。
値崩れするならここだと思うぞ

35: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 14:15:07.01 ID:fZs/o3/u
大阪や名古屋でさえ、中心部のビルは商業やホテル、ビジネスなのに

都内はマンションマンションと
住宅地ではGDP は伸びないだろ

38: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 14:16:37.28 ID:92MnAcTu
半年待てば安売りするし、1年売れないと半額以下になる
運が良ければ23区内のを1000万で新(古)築3LDK買える

まあ、最上階とかペントハウスは無理だけどね・・・
買って賃貸に回せば結構稼げる

40: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 14:17:59.87 ID:qtqp1U0G
タワーマンションの課税強化
平成29年4月1日以後の契約から適応
タワーマンション購入による、節税対策が難しくなる。

44: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 14:19:24.82 ID:t+SnHBuu
うちの嫁さんが趣味の部屋用に中古マンション買ったんだけど
その時の某大手販売会社の営業は今週だけで7件だか8件だか売り上げていて
メチャクチャいそがしいって言ってた
全体で見ると好調だろ

48: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 14:26:57.57 ID:34mO8AFU
>>44
>全体で見ると好調だろ
 新築不振の話だろ、中古は価格変更がきくからどうにでもなる

46: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 14:24:17.81 ID:GTus3uTi
一年くらい前から売れなくなったらしいぞ

値上げ見越してローン抱えたやつはアキラメロン

54: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 14:31:55.92 ID:E851+G+O
マンションは入居者以外で投資目的で買う人や業者が相当居るしね

東京圏など開発が行き過ぎてそうなるんじゃない、
90年代初めや中国みたいな市場崩壊 みたいな事には成ってないけど。
これからは地方拠点都市でも開発するべ

56: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 14:35:23.66 ID:Hkr816mE
新築も駅すぐは即完売だったし、駅から10分の場所に建ててたら売れるわけない。

国分寺の駅から10分以上の広告出てるマンションなんて
駅からマンションで専用直行バス出します
マンションに託児所つくりますとかやってるよ

でもさ、↑のも全部価格に上乗せ、
そしてバスの運営費託児所の運営費払うのバカみたいじゃん
あまりに微妙過ぎるわ、同じ値段で国分寺小金井で一戸建て買えるのに。

66: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 14:53:05.81 ID:OUjHLR8f
マンションで駅徒歩5分超えを買うやつはバカ
マンション入ってからまた家まで5分かかる
規模によるけど

69: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 14:55:23.68 ID:ePOgGcEx
地方の中小都市だけどマンションどんどん建ってるぞ。
完売してるってのは嘘なのか。

72: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 14:56:15.74 ID:OUjHLR8f
朝の余裕ないときにエレベーターの前で3分まつのってメンタルやられるよ
それも毎日

80: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 15:00:40.40 ID:OfcRfXwm
震災復興とアベノミクスによって不動産、
土木関連の雇用拡大・賃上げ、そして土地価格上昇までは良かった
一部恩恵を受けた人たちは、まだ不動産価格が上昇する前、
上昇後もローン金利の低下で買えてた
だけど、結局恩恵を受けることの出来なかった人たちが多いのが実態であり
おまけにバカらしいほどの不動産価格上昇で在庫がダブついた

86: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 15:06:06.80 ID:1Jls0X1z
ベイエリアなんて究極の情弱ホイホイだからな。
潮風による塩害の恐さしらない田舎者キャッチャー。

信じられないくらいに金物が錆びるから自転車、バイク、車の露天駐車はアウト。
エアコンの室外機も錆びるし、給湯機も寿命が短い。

家電の寿命も短い。窓あけて潮の香りがしたらもう、アウト。
それ塩が空気に乗って室内に入っている証拠。
家電の基板に緑青生えるっつーの。

87: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 15:07:19.13 ID:07QpREdc
中国の爆買いバブルや五輪バブルに期待し過ぎたんだろ
まあ、どのみちバブルなんだから早めに終わるならその方がいい

93: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 15:22:52.99 ID:igI2YycK
30年ローンで家を買うのはやめたほうがいい
30年ローンが終わる頃には、家は傷んで修理が必要になる
ローンを支払い中に会社が倒産するかもしれない
その他いろいろなリスクがある

104: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 15:46:07.23 ID:g6SibjjO
マンションは築30年超えたら負債だと思えってのが常識
ローンの月払いが賃貸より安とか誤魔化しだからな
管理共益費、修繕積立金、大規模修繕一時金等々
向こう10年の支払い総額で計算したら、決して安くはないんだよ

120: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 16:15:19.13 ID:tUO5AqxM
最近民泊で儲かったとか、不動産の儲け話多すぎない?

128: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 16:46:07.84 ID:rTF3KDk/
いまや労働者の25%hは年収200万円以下・・・
どうやって住宅ローン組めっていうんだよ。

ただでさえ、少子化が進む・・・
人気のあるエリアの戸建てならいざしらず、マンションなんて値下がり確実。

75: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 14:59:36.85 ID:aImtXu53
もうずっと暴落暴落言われてるんだけど、いつ暴落すんだよ

23: 名刺は切らしておりまして 2017/03/17(金) 13:57:42.48 ID:wNWbOfg4
実際に崩壊してから記事にしろ

もう寸前詐欺は聞き飽きた



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