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【マンション業界】「バブル崩壊」よぎる融資締め付け 潮目が変わったアパートローンの審査 



ph20170205_38.jpg 

1: 海江田三郎 ★ 2017/02/04(土) 20:22:00.63 ID:CAP_USER
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20170204/ecn1702041000001-n1.htm

一般人による不動産投資ブームが続いている。「サラリーマン大家」などというワードが定着した。
 私のところにはさまざまな投資家さんたちが相談にやってくる。派遣社員で生活費を稼いでいるアラフォーのシングル女性が、 マンション数戸のオーナーだったりする。その中身を聞くと、実に上手に選んでいたりするので、さらに驚く。 

 一般人が国内で不動産投資を行う場合、たいていが銀行融資を受ける。いわゆる「アパートローン」という種類の融資だ。
 融資基準は、担保となる不動産の資産価値と借りる人の属性の両方。担保物件がよくても、定期収入のない人は融資を受けにくい。
ただ、すでに優良物件を運用している実績のある人には、融資が通りやすい。

 2013年春に、黒田東彦(はるひこ)氏が日銀の総裁になって以来、金融は「異次元緩和」状態となった。
国債購入という資金運用の選択肢が狭められたことによって、各銀行は不動産担保融資を積極的に行うようになった。
 俗な言い方をすれば「融資の審査が甘くなった」という状況。担保不動産や投資家の属性にちょっと難がありそうでも、 そこはイケイケドンドン。その結果、国内銀行の不動産向け融資残高は、16年9月末時点で69兆6698億円と統計を遡(さかのぼ)れる 1970年以降で最大に膨らんだ。つまり、平成バブル期をも凌駕した。 

 このうちアパートローン残高は前年比4・5%増の22兆224億円。郊外には入居者のまばらな新築アパートが目立つようになった。
空室率はかなりのハイレベルに達していると推定できる。
ところが、昨年の後半から銀行の融資姿勢に変化がみられるようになった。今年になって、金融庁がアパートローンへの監視を強めているという報道も伝えられた。

 実際、1年前はユルユルだった融資審査がかなり厳しくなっている。銀行の姿勢の潮目が変わっているのだ。
 その昔、あの平成バブルを弾けさせた一因は、1990年に大蔵省(当時)から金融機関に対して行われた「これ以上貸すな」という行政指導「総量規制」だ。

 今回は、あの総量規制ほどはっきりとした動きではないが、現場の感覚としてはよく似ている。
 お金が回りにくくなり、資金ショートした投資家や不動産会社が手持ち物件を投げ売りしだしたらどうなるか。
 融資締め付けはジワジワと不動産市場に効いてくる。ここで金利でも上がればダブルパンチ。一気にバブル崩壊へと突き進むかもしれない。

 ■榊淳司(さかき・あつし) 住宅ジャーナリスト。同志社大法学部および慶応大文学部卒。
不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる(www.sakakiatsushi.com)。著書に「マンション格差」(講談社現代新書)など多数。

引用元:http://potato.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1486207320/






2: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 20:24:33.40 ID:XC8ZnKl1
なにをいまさら

4: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 20:28:11.67 ID:ZMtU7Xqr
馬鹿な大家終わったな

5: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 20:29:01.22 ID:ZMtU7Xqr
人口減なのに建てる馬鹿

8: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 20:40:23.60 ID:v/VY7fDr
大東建託のプロパンガス物件は…
以下略

9: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 20:41:13.48 ID:V6yrO0Me
貧困ビジネスだから大した影響は無いだろ

10: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 20:44:10.32 ID:4zrOIAlX
総量規制は世界一愚かな政策だった

11: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 20:45:33.42 ID:DuaaLc1v
相続対策とか言ってる奴から財産を取り上げるのは楽しいね。
あとぼったくりの金融機関も損するし。

12: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 20:49:05.01 ID:al+5/JUv
だからって、甘々でどんどん貸しても、
破綻時期が遅くなってダメージ増えるだけじゃん。

13: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 20:54:12.52 ID:L2sHeH7M
破綻した大家から安く物件を買い取って手広く運用している専門業者が居る
安く入手した物件なんで条件ゆるゆるにしてる
ペット可のところも多い

14: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 20:57:24.59 ID:G07uvYlh
相続税対策と言ってどんどん建てさせた結果がこれです。
みんな苦しんでます、最後は国に没収

15: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 21:00:42.05 ID:7W70SCFp
マンション投資の勧誘電話うざい
マジで氏ね

17: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 21:05:35.88 ID:do6Jh0Lm
>>15
マジに多いよな

18: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 21:05:40.98 ID:2nnwZy3z
>>15
興味を持って、何かに応募参加したり見学したりしたからだろ

19: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 21:07:00.76 ID:cvikMDu2
CMを良く聞くようになると終了だよな
金無しアパート経営云々(でんでん)って頻繁に見る

21: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 21:29:36.40 ID:XAQwiY9B
相続対策でやっているのなら、払えなくなったら土地を差し出せばいいが、
サラリーマンが土地もなしに借金でアパート経営している場合は、
破綻したら悲惨な状況になるだろうな
本人だけではなく、アパートローンの連帯保証人になった人も
地獄をみることになるだろうし

22: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 21:30:11.14 ID:wWmOqbH5
総量規制は土地の値段を弾圧してたわけで

これは無謀なアパート建築を抑えようとする主旨で

ぜんぜん違うよ

不動産取引の中のごく一部のアパート用地取得者の需要が減ったって
地価に与える影響なんて大して変わらん

それよりアパート増えすぎの方の賃貸料下落に伴う地価下落の方が怖い

24: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 21:32:12.26 ID:DbL0PgRg
アパートローンの焦げ付きは基本的にゼロだろ
相続税対策で用なしになったら、
処分されて回収できるから
事業としてアパート経営なんて考えている奴は
日本にいないと思うけど

29: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 21:42:21.87 ID:lpzWg7V3
サブリース屋の物件はいくら安くても買ってはだめ。
ガスは子会社の割高なガス強制だし
別の業者入れるには設備の買い取り請求されるし。

キッチン、ユニットバス、トレイ、ドレッサーなどの設備は
独自規格でサブリース契約切ったら補修部品売ってもらえなくなるし。
しかも既存の入居者が契約してる保証会社も
子会社だからいろいろややこしいことになる。

30: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 21:46:12.21 ID:fJk8Z+IZ
大東建託が目黒川近辺でアパート建ててるが
地震の津波が川をさかのぼって・・・

31: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 21:48:46.40 ID:MlKUeO4W
アパート一つ建てれば、諸々の税金だけでも国も相当儲かる。

34: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 21:55:45.08 ID:MlKUeO4W
地方は車社会なので、よっぽど辺鄙な場所でなければ、
駐車場のある物件は新築だと、今まではそこそこの入居率だった。
最近の供給過剰状態だと、貸主は今後はみんな苦しくなると思う。

35: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 21:56:40.67 ID:aP9yPlW6
関連株も下がってるよね

38: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 22:20:41.03 ID:4uV14tak
最近、急いでタワマンを買いあさっている金持ちが急に増えているとか。
どういうことだろう?

41: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 22:33:49.97 ID:S7Zo6OuP
ただ、大東建託とレオパレスは
実質ゴミだからそれを除くと部屋は少なく家賃は下がらない

42: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 22:52:08.84 ID:lpzWg7V3
>>41
レオパレスはゴミだが大東の物件は間取りは悪くない
オーナーにとっては罠だが入居者にとってはまあまあ
ただしガスが割高

48: 名刺は切らしておりまして 2017/02/04(土) 23:28:36.86 ID:z3FiGwwX
都心は需要があるんだけど、自転車通勤や都バス営団沿線位なもの。
あえて一番遠くてもせいぜい世田谷線や荒川沿線位だと思うよ。
周りで引っ越した連中見てると。

50: 名刺は切らしておりまして 2017/02/05(日) 00:25:30.81 ID:JLikt0Yn
金利が上がって、不動産融資絞ったらどうなるかわかると思うんだけどな
ばかなのかな?銀行

52: 名刺は切らしておりまして 2017/02/05(日) 00:43:02.41 ID:gVao5trj
人口減社会だから世帯が2軒以上家を持つ政策を推進してほしい
イメージは旧ソ連のダーチャ 田舎の限界集落の土地兼田畑を格安で
購入できて税金を免除して田畑を耕作すること(金払って他人にさせてもいいし)
条件に土地を活かす方策をして欲しい
 万が一経済危機が起きてもダメージをかなり和らげることができる
東京一極集中の今こそ必要じゃないのか 
それが1000万世帯あればどれだけ土地が有効活用できるか

56: 名刺は切らしておりまして 2017/02/05(日) 01:21:26.48 ID:WrKah570
バブルなんて起きてたの?
そもそもデフレの世の中で

57: 名刺は切らしておりまして 2017/02/05(日) 01:34:50.11 ID:JLikt0Yn
>>56
おきてたよ
書店でサラリーマン大家とか並んでたから

59: 名刺は切らしておりまして 2017/02/05(日) 01:57:54.10 ID:Az+JPsSv
中国資産をもくろんで作ったんだけど外貨持ち出せず売れなくなったので
外国のタワーマンション鬼城を珍しがっていたら
日本にもできちゃったよってことなんでしょ?
特亜の経済悪化が思った以上に進んでいるってことなのね?

62: 名刺は切らしておりまして 2017/02/05(日) 03:51:56.76 ID:2CEEjEW7
>>59
>>1のバカがアパートローンなるものを
理解してないからタワマンとごっちゃにしてるが
アパートローンは基本的に
個人や小規模の大家用が集合住宅建てる時に利用する融資
枠もせいぜい1、2億程度で数十億百億投資のタワマンとは全く関係ない

63: 名刺は切らしておりまして 2017/02/05(日) 04:05:40.61 ID:Z+dxsUZO
タワーマンション高層階投資とサブリースアパートは全然違う
どうちらも相続税対策という一面があるが
タワーマンション投資は不動産投資だが
サブリースアパートは節税を装った詐欺

64: 名刺は切らしておりまして 2017/02/05(日) 07:03:50.94 ID:5fmmH2wW
だって儲かるなら自分たちでやって
地主に土地の賃貸代だけ渡せば良いもんな
実際の業者はリスクを押し付けて
ピンハネだけやってるんだから笑いが止まらないだろう

68: 名刺は切らしておりまして 2017/02/05(日) 09:09:13.90 ID:2CEEjEW7
>>64
銀行は基本的に金転がし、不動産事業やるなら
その分経営リソースを回さないといけないから
儲かっても割に合わないし、金転がしなのに資金が不動産に突っ込んだら
転がす金が足りなくなって本業ができなくなる

その代わり証券化したものに手を出したりしてる

69: 名刺は切らしておりまして 2017/02/05(日) 09:11:52.73 ID:n6Y5+4R4
お得な不動産なんてないから。
その前に不動産やが転売したりして普通の値段になってる

不動産バブルもそろそろ終焉

70: 名刺は切らしておりまして 2017/02/05(日) 09:18:56.07 ID:Z+dxsUZO
>>69
べつに不動産が値上がりしてるわけじゃないぞ。
サブリース屋が相続税対策を装って高齢者を騙しまくってるだけだ。

首都圏の新築マンションが高いのはあれはまた別の理由。
オリンピックで建築費が高騰してるから
売値を高くしないと損して売ることになるからだ。
土地の値段はぜんぜん上がってない。

75: 名刺は切らしておりまして 2017/02/05(日) 09:49:03.74 ID:Aoe+EjGY
>>68
>その代わり証券化したものに手を出したりしてる

なるほど腑に落ちたわREITか

66: 名刺は切らしておりまして 2017/02/05(日) 08:27:38.33 ID:Sh4MAw92
相続税対策とか何とか言って
向こうから進めてくる投資案件に
良いものなんてないって。

本当おいしいなら自分たちでやってるから。



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