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相続税対策「サブリース」に群がる業界 マイナス金利で増えるアパート経営 2ch「年寄りカモに儲けてる業界」「もう既に空室あふれてるのに」



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1: 地面師 ★ 2016/11/20(日) 20:43:23.83 ID:CAP_USER9
銀行や信用金庫が賃貸住宅を建設・購入するときの個人向け融資、いわゆるアパートローンを増やしている。背景には、相続税の節税効果を狙った個人の借り入れ需要の高まりがある。

日本銀行の「貸出先別貸出金」によると、2016年9月末の「個人による貸家業」の残高は、銀行と信用金庫の合計で27兆8371億円。前年同期と比べて3.5%増えた。残高ベースでは不動産業向け融資の32.9%、貸出件数ベースでは61.0%を占めている。

■熱心な地方銀行、なかには2ケタの伸びも...

相続税は、2015年1月に非課税枠が縮小。そのため、相続税の対象となる人が増え、地価の高い都心で土地を所有する人などは節税対策に敏感になった。

たとえば、通常であれば土地などの評価額は路線価をもとに算出され、そのまま課税されるが、アパートを建てて人に貸すことで、相続税の対象となる土地や建物の評価額を大きく減らせる。アパートローンを組めば、相続税がさらに減ることもある。

このため、「相続税の節税対策」を売り文句に、高齢者などにアパート経営を勧める不動産事業者らが増えてきたことに加えて、2016年2月に日銀がマイナス金利政策を導入。それにより、超低金利で銀行のローンが組めるようになるなど、個人がアパート経営に乗り出すには、ちょうどよい環境が整っているといえる。企業向け融資が伸び悩んでいるという、銀行側の事情もある。

日銀が2016年11月16日に発表した「貸出先別貸出金」によると、9月末時点の「個人による貸家業」の残高は、都市銀行や地方銀行など(139行)が前年同期比4.5%増の22兆224億円、信用金庫(265金庫)は0.2%減の5兆8147億円だった。

3年前の13年9月末と比べれば、銀行で6.6%増、信用金庫で4.9%増えた。ある銀行関係者は、「アパートローンは、とくに貸出先に悩む地方銀行が熱心で、なかには2ケタの伸びをみせている銀行もあります。ここ1、2年の伸びはスゴイですね」と話す。
 
■ 銀行は労せず融資を伸ばせる仕組み

とはいえ、そもそも少子高齢化による人口減少や、空き家や空室が増加しているというのに、どうしてアパート経営に乗り出す個人が増えているのだろう――。

ここ数年、個人、とくに高齢者にアパート経営を熱心に勧めているのが、「サブリース」(転貸し)の仕組みを使っている不動産業者とされる。不動産業者が個人(オーナー)から土地・建物などを、転貸しを目的に一括して借り上げ、運営・管理を引き受ける賃貸システムで、テレビCMでもおなじみの「30年、一括借り上げ」などがそれだ。

オーナーにとっては、不動産業者が物件を一括管理してくれるので、アパート管理の知識やノウハウがなくても賃貸物件を建築することができ、また部屋を借りる人を探して契約する手間が省け、さらには空室分の家賃収入を保証してもらえるといったメリットが見込める。

そのため、アパート経営が誰でも簡単に、安心してできると、利用するオーナーが増えているという。

一方で、トラブルも絶えない。サブリース被害対策弁護団の増田祐一弁護士は、「今年に入って、(サブリースをめぐる)高齢者のトラブルをマスコミが取り上げたこともあってか、相談件数が増えています」という。

相談の中には、「建築契約を結んでしまったが、考え直したい」「契約を解消したいが、着手金は戻ってくるか」といった契約直後のものや、すでにアパート経営をしている人から、「賃料を減額された」「家賃保証なのに、おかしい」などの相談が寄せられているという。

増田弁護士によると、「契約のきっかけは、不動産業者の営業担当者による訪問勧誘がほとんどで、個人が自ら進んでアパートを経営しようと、銀行へ相談に行くようなケースは稀です」と話す。

銀行のアパートローンは、不動産業者と業務提携している銀行が資金を用立てることが多く、不動産業者との契約を結んだ段階でアパートローンが組まれるようになっていている。銀行が労せず融資を伸ばせることも、貸出残高が伸びる背景になっているようだ。

引用元 https://news.nifty.com/article/economy/economyall/12144-283854/

引用元:http://daily.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1479642203/







4: 名無しさん@1周年 2016/11/20(日) 20:46:06.65 ID:yA8uSMZB0
そして大赤字か


129: 名無しさん@1周年 2016/11/20(日) 21:49:41.08 ID:t0YNdbpo0
>>1
大東建託とパチンコは規制しろとあれ程言ってるのに

152: 名無しさん@1周年 2016/11/20(日) 21:59:20.00 ID:f9hPIOm70
>>1
相続税なんざ暴利で課税してんの日本くらいだぜ
そして固定資産税とか馬鹿高いのも日本だけ
いい加減気付いて暴れろ愚民ども

163: 名無しさん@1周年 2016/11/20(日) 22:06:19.57 ID:42kbDBRJ0
>>152
暴れる前に海外移住したらいいじゃない。
>>1なんて資産10億の小金もちの節税法だと思うよ。

>>156
その手法は前からあるよ。犯罪だけどね。

177: 名無しさん@1周年 2016/11/20(日) 22:13:04.80 ID:+Do/57bS0
>>163
海外では投資移民に優遇措置を設けて歓迎するらしいな。シンガポールあたりにも、
年間千人を超す富裕層が移住しているらしい。

183: 名無しさん@1周年 2016/11/20(日) 22:15:03.74 ID:42kbDBRJ0
>>177
うん、俺の知り合いも何組も行ったよ。

871: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 15:36:39.25 ID:ofwVpGTW0
>>152
車の税金関係もどうにかしてほしい
日本は税金が低いと言いつつ特殊法人の巻き上げがシャレに足らない
NHKお前もだ



553: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 00:31:43.12 ID:WdkZPtKD0
>>544
そうだよ
金持ちが0金利時代に資産を減らさない方法で
儲ける為の運用ではないですね

560: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 00:36:22.84 ID:9Ptk6X/x0
>>1
大東建託
東建コーポレーション
センチュリー21

の名前を出せよ

671: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 01:43:16.51 ID:CgBQHJtd0
>>1
土地から買うと割に合わん
地主だけの話だな

736: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 02:25:54.87 ID:xMIRS+RG0
>>1
上手いことやらないとアパートの借り手次第で面倒なことに巻き込まれるぞ


6: 名無しさん@1周年 2016/11/20(日) 20:47:06.30 ID:SdE+89tX0
この業界の一括借上システム!はほぼ嘘です。

139: 名無しさん@1周年 2016/11/20(日) 21:54:04.33 ID:w4HNB8ga0
>>6
一部屋あたり5,000円でも一括借り上げていれば言葉通りという認識で良いかな?

235: 名無しさん@1周年 2016/11/20(日) 22:28:46.65 ID:rhs1rvkG0
>>139
極端だがその通りだわ
借上げ賃料下げられて収入減っても、借金は減らないぞ

513: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 00:12:21.24 ID:2fPr/rHx0
>>6
疑問なんだけど20年一括借上げと言われれば、
その期間中に初期投資を回収又はローンを完済しようとするのが普通じゃない
で、その後の期間は利益を得る。
鉄壁プランじゃん。なんで文句言う人ばかりなの??

537: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 00:20:19.21 ID:NtTqjlVg0
>>513
採算計画書に書いてある数字の通りにいくかしら?
一言で20年と言うけれどが、20年は短い?長い?

710: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 02:05:08.58 ID:ghOWVIyT0
>>513
途中で勝手に家賃変えられちゃうんだよ。
で、損するしくみ。

716: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 02:08:39.54 ID:r6ny4pFT0
>>513
家賃保障じゃない。
借り手が常にいるような立地なら、
大東建託なんて付け入る隙なし。

7: 名無しさん@1周年 2016/11/20(日) 20:47:54.33 ID:DqMVb5r20
管理会社が倒産したらどうしようもないカスみたいなアパートと
クソみたいな住人が残ってその後始末に追われることになる

10: 名無しさん@1周年 2016/11/20(日) 20:49:08.15 ID:yA8uSMZB0
>>7
金だけ入るわけじゃないもんなあ
住民は選べるけど選べないよ(入ってみなきゃどんだけ
クズか分からん場合が多い)

11: 名無しさん@1周年 2016/11/20(日) 20:49:47.24 ID:szr5XqlJ0
近所でアパート建ったのはこれなのかなあ
借り手居ないだろうになんでこんな場所にと思ってたんだよなあ

12: 名無しさん@1周年 2016/11/20(日) 20:49:58.99 ID:zK287G7E0
大東建託がよく来る、しかも毎回違う奴が

620: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 01:09:03.73 ID:BSH+yzeC0
>>12
そうだよね。人を変えて次々と来る。

636: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 01:16:32.91 ID:6PqK1lPX0
>>620
ハッキリと断ったほうが良いよw 
おれもあまりしつこかったからガツンと言ってやったw
ありゃたち悪いわw
 

672: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 01:43:40.72 ID:BSH+yzeC0
>>636
うちは地方都市の中心部で今後も人口増加する地域で、祖父の代から不動産賃貸業を営んでいるし、別の事業も普通にやっているから大東建託さんとは付き合うつもりはないよ。
営業マンが来ても意味ないけど、暇な時に話して、郊外の田畑所有者にアパート建てさせて華麗に取り上げるまでの顛末や、うちの別事業の商品を購入契約させて稼いでいるから大丈夫だよ。
そのうち各社の営業マンは俺に搾取されたことに気づいて姿を見せなくなるんだ。
何事も授業料が発生するんだよ。
海千山千の業者を相手にするんだから自分もズル賢くないと何代も続かないよ。

13: 名無しさん@1周年 2016/11/20(日) 20:50:15.55 ID:YjW4FeDz0
最近地銀が金借りろ借りろうるさいのはこれか

14: 名無しさん@1周年 2016/11/20(日) 20:50:22.61 ID:XSmwwKg00
一括で建てられる金を持ってるのに
事業用ローンを借りる人が多いだろうな。

相続対策だから、
金のある人は
適当な時期に繰り上げすればいいし
そうなると、無理して
アパート経営をする必要も無いしな。

15: 名無しさん@1周年 2016/11/20(日) 20:52:27.75 ID:6WcGe+4o0
大都会だって人口減少に悩んでいる
マンション経営アパート経営なんてもう無理
サブリースなんていつ家賃の値下げや停止に追い込まれないとも限らない
現に年寄りがだまされている

おれも20年ほどマンション経営を23区内でやって来たが
昨年あたりから静かに撤退し始めている
来年でほぼ終了の予定

17: 名無しさん@1周年 2016/11/20(日) 20:53:47.88 ID:XSmwwKg00
相続税を乗り越えたら
時期を見て、
アパートを潰す人も出てくるだろうな。

固定資産税が
どうなるかにもよるが
そのまま賃貸の経営したって
この先、借りにくるのは
外国人ばっかじゃねーの?w

19: 名無しさん@1周年 2016/11/20(日) 20:54:08.50 ID:pAtT5eLF0
小金持ちあつめてタックスヘイブン利用した節税スキーム組めばいいのに
それをやらないのは池沼だまして金取って国庫に税金納めるためか

あれ?こいつら悪くなくね?

20: 名無しさん@1周年 2016/11/20(日) 20:55:49.69 ID:1alB4bnHO
駅から徒歩30分以上の賃貸とか産廃じゃね?
素人が下手に投資に手を出すと大失敗する
バブル崩壊後、それで廃業した地元商店が多い
地主で昔からのノウハウがあるところはバブル崩壊も何のそので今でも絶好調だけど

22: 名無しさん@1周年 2016/11/20(日) 20:57:20.18 ID:cM3H1Lvu0
まぁでも大家が本業の人達には、怪しい人物に貸すくらいなら空室でいいって人が結構多いからねぇ。

109: 名無しさん@1周年 2016/11/20(日) 21:44:28.98 ID:oNJTod73O
>>22
お金に余裕があるお金持ちほどその傾向にあるね

835: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 09:02:33.82 ID:wMkbCsRY0
30年も、その不動産屋があると
本気で思ってたのか?

842: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 09:31:17.41 ID:BOGPqiM/0
プロパンガスのアパートなんか高く付くから入らんよ。

867: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 14:10:18.67 ID:lUZSlvBA0
はやい話、本体がオーナーから金巻き上げるFCだからな

869: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 14:50:05.56 ID:6IWfDcib0
変額保険とかいうのが、昔あって、それは資産や土地のある人たちばかりが、
相続税対策のためというので、こぞって参加して、とんでもない事になったそうだ。
数億円の資産 → 数億円の借金  みたいなね。大手銀行が取り持ってやってたそうだ。

878: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 17:43:57.97 ID:rnukgxE40
・建託の熱心なセールスによって、気分舞い上がる。
・銀行が平身低頭で「金を借りて下さい」と土下座でもしそうな勢い。
・立派な新築賃貸物件が建つので、達成感がある。
・「いや~最近、ちょっと大家になってしまってね。一棟物の」と周囲に自慢しまくれる。
・目先は一応計画書通りの金が毎月入ってくるので、気分は浮かれたまま。


というように、騙されても幸せという事で、
なかなかどういう事態になってるのか当人は気づかないのだと思える。
何だかおかしいなと思い始めた頃には、もう手遅れなんだけどね。

886: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 18:33:25.87 ID:7vRXdIvs0
>>878
10年後くらいまでは順調なんだよな。

うちの近所のアパートオーナーも最近コンビニでバイト始めた。60超えてるのに

891: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 18:54:37.83 ID:Jb37cxns0
賃貸は立地が全てだよ
今まで何も建たなかったような土地にアパート建てても入らんよ

892: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 19:01:51.64 ID:k9haqjgqO
マンションを買うなら駅近に限る。これ鉄則

893: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 19:02:21.53 ID:e7u7ut2i0
相続税ケチろうとして大失敗という例は多いね。
気持としては分からないでもないのだが。
何故かその後に状況が一変して、地獄をみるという例。バブル期にあった変額保険とかね。

なお現在のサブリースによる相続税回避は、時代状況が一変しなくても、
どう考えても損するプランが殆どなので、それすら見えずに損する事やってるってのは救えないなぁ。
人間は欲がからむと、やはり何も分からなくなるのかもね。

902: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 19:30:45.17 ID:H4ecnf4p0
お年寄りを追い込んだらもう失うものないから刃握りそうだな

904: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 19:36:08.49 ID:AqH8TKIz0
アパートが供給過剰になって家賃相場が崩れてくれれば俺は嬉しい。

913: 名無しさん@1周年 2016/11/22(火) 00:12:42.29 ID:PI3cHA4b0
自分が住んでる市のアパート賃料が2万円台で沢山探せる
2年前探したときは2万円台なんてなかったのに

922: 名無しさん@1周年 2016/11/22(火) 03:14:30.34 ID:xIlq5/XY0
>>913
始まったな、資産デフレ。

914: 名無しさん@1周年 2016/11/22(火) 01:11:43.19 ID:glhYZhhE0
どの辺の都市?

926: 名無しさん@1周年 2016/11/22(火) 08:30:54.25 ID:PI3cHA4b0
>>914
北関東の田舎(今日は地震で目覚めた)
賃貸サイトみて賃料暴落に本当に驚いた
大家さんやっていけないだろう

915: 名無しさん@1周年 2016/11/22(火) 01:57:17.05 ID:wbfXx/nV0
名古屋中心部でも5000~1万の激安アパートあるよ。
風呂なしで狭いけど、ちょっと驚いた(´・ω・`)

919: 名無しさん@1周年 2016/11/22(火) 02:59:44.14 ID:E/TQHZ230
相続税の節税額より安普請のアパートで入居者が
入らずに大損する額の方が大きいのでは?

921: 名無しさん@1周年 2016/11/22(火) 03:11:23.46 ID:ENH31Xe30
うち大きめの月極め駐車場やってるから
「アパート建てませんか?駐車場有りなら入居者の幅も広がりますよ」って月に最低2社はくるよ
毎回断ってるのにしつこい

830: 名無しさん@1周年 2016/11/21(月) 08:45:20.79 ID:X/pvHnYS0
確実に儲かるっていうやつは
絶対に信用するな

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